Признаки недвижимости общие и частные. Сущность и основные признаки недвижимости. Виды недвижимости в России

Имея земельный участок как составную часть, все искусственные строения (объекты недвижимости) владеют родовыми признаками, которые позволяют отличить их от подвижных объектов. Это:

1. Стационарность, недвижимость . Этот признак характеризуется крепкой физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения вреда, который делает этот объект непригодным для последующего использования.

2. Материальность . Недвижимость всегда функционирует в натурально вещественной форме. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о размерах, форме, поверхности, ландшафте.

3. Долговечность . Срок использования недвижимости выше, чем срок использования всех других товаров (исключением являются отдельные виды ценных камней и изделий из драгоценных материалов).

Кроме общих родовых признаков недвижимости, можно выделить и собственные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объекта недвижимости. Так, практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, земельных участках, сооружениях, поскольку у каждой обязательно будут отличия: расположение относительно других объектов недвижимости, к частям света, к инфраструктуре. Это свидетельствует об уникальности и неповторимости каждого отдельного объекта недвижимости.

Недвижимость владеет повышенной экономической ценностью . Это предопределено тем, что она предназначена для долгосрочного использования и не потребляется в процессе использования. Как правило, недвижимость имеет конструктивную сложность, которая требует значительных расходов на поддержание ее в надлежащем состоянии.

Кроме того, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение , которое может быть производственным и непроизводственным. Объекты, которые имеют производственное функциональное назначение прямо или косвено принимают участие в производстве продукции, предоставлении услуг. Объекты непроизводственного назначения обеспечивают условия для обитания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования .

1.4. Общая классификация недвижимости

С целью анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, то есть выделить те или другие однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах используется классификация объектов недвижимости по разным признакам: физическому, юридическому статусу, назначению, месту расположения, размеру, форме собственности.

Определение понятия “недвижимость” уже предусматривает выделение в ее структуре двух составляющих (а именно, в зависимости от происхождения ): естественных и искусственных объектов недвижимости.

Естественные объекты – земельный участок, леса и многолетние насаждения, участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще “недвижимостью по природе”.

Искусственные объекты составляют две категории – жилье и не жилые помещения. Эта группа объектов еще называется “недвижимостью по закону”.

Рядом с таким делением, недвижимость классифицируется по ряду других признаков, которые способствуют более удачному исследованию рынка недвижимости и облегчают разработку и применение методов оценки разных категорий недвижимости.

Признаки, по которым проводят классификацию недвижимости чаще всего.

По характеру использования выделяют:

жилые объекты недвижимости: дома, коттеджи, квартиры. К жилой недвижимости относят: малоэтажные дома (до 3 этажей), многоэтажные дома (4-9), дома повышенной этажности (10-20 этажей), высотные дома (свыше 20 этажей). Объектом жилищной недвижимости может быть также кондоминиум, секция, подъезд, квартира, комната, дачный дом;

недвижимость для коммерческой и производственной деятельности: гостиницы, офисные помещения, рестораны, магазины, фабрики, заводы, склады;

объекты недвижимости для сельскохозяйственных потребностей: фермы, сады;

общественные дома и сооружения:

лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых, санатории);

учебно-воспитательные (детские садики, ясли, школы, институты);

культурно-просветительные (музеи, парки культуры и отдыха, театры, цирк, планетарии, зоопарки, ботанические сады);

специальные дома и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и тому подобное;

инженерные сооружения (мелиоративные сооружения и дренаж, шахты, тоннели, дамбы, эстокады) и передаточные устройства.

По целевому назначению выделяют: недвижимость для ведения бизнеса; для обитания владельца; для инвестиций; как товарный запас.

По форме собственности : частный, государственный и муниципальный фонд.

По степени специализации :

специализированая недвижимость – недвижимость, которая в силу своего специализированного характера достаточно редко, или никогда не сдается в аренду, не продается на открытом рынке, кроме случаев, когда эта недвижимость реализуется как часть бизнеса, который ее использует (например, нефтеперерабатывающие и химические заводы; электростанции; музеи; библиотеки);

неспециализированная – другая недвижимость, на которую существует спрос на рынке для инвестирования, использования с существующей или другой аналогичной целью.

В зависимости от готовности к эксплуатации выделяют объекты недвижимости введенные в эксплуатацию; те, которые требуют реконструкции или капитального ремонта; а также недостроенные объекты. Недостроенные объекты – это объекты, для которых в установленном порядке не оформлены документы об их принятии в эксплуатацию. Их можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и те, на которых работы прекращены по определенным причинам (консервирование или полное прекращение работ).

В зависимости от возможности воссоздания в натуральной форме выделяют: воспроизводимые объекты недвижимости – дома, сооружения, многолетние насаждения и невоспроизводимые – земельные участки.

Относительно жилых объектов недвижимости возможны разные типологические построения.

Так, в зависимости от длительности и характера использования жилья выделяют:

первичное жилье –постоянное местожительство

вторичное жилье – загородное, которое используется в течение ограниченного времени

третичное жилье – предназначено для краткосрочного обитания (гостиницы и тому подобное).

Относительно условий больших городов принято выделять:

1 ) жилье высокой степени комфортности (элитное жилье) . К такому жилью относятся такие основные требования: размещение в наиболее престижных районах города; кирпичные стены; красивый вид из окон; свободная планировка; общая площадь квартир не менее 100 м2; наличие двух или больше изолированных комнат по конфигурации приближенных к квадрату и большой кухне (площадью не менее 15 кв.м.); круглосуточная охрана; подземный гараж, паркинг, социальный состав обитателей, близко расположены магазины и службы быта.

Для малоэтажных домов котеджного типа, которые входят в состав элитных, характерно: размещение на расстоянии около 1 часа езды от города, кирпичные стены, два или больше уровней застройки, наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2 ) Жилье повышенной комфортности . Для объектов свойственны такие признаки: возможность размещения в разных районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья; индивидуальное планирование, минимальный размер квартиры 50-60 кв.м., распределение на жилую и не жилую зоны, большая лоджия, наличие нескольких санузлов; обязательно наличие мест для паркования машин.

Относительно малоэтажных домов, расположенных в пригородной зоне, основными их характеристиками является высокая прочность, долговечность, низкая теплопроводимость стен, обеспеченность инженерными сетями.

3 ) Типовое жилье . Для него характерно размещение в любом районе города, соответствие архитектурно планировочных параметров современным строительным нормам и правилам.

Для малоэтажной пригородной застройки важны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4 ) Жилье низких потребительских качеств . Требования к этому типу жилья достаточно небольшие, потому допускается, расположение в непрестижных районах, отдаленность от основных транспортных коммуникаций, размещение в первых этажах домов, заниженые архитектурно планировочные характеристики и тому подобное.

Приведенная классификация учитывает преимущества целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности.

Агентства недвижимости в основу классификации объектов жилищной недвижимости закладывают две группы факторов:

с одной стороны, это факторы, которые характеризуют жилье: общая площадь, этаж, высота потолков, стоимость;

из другого, это факторы, которые характеризуют место расположения и окружения: зона, район, улица, близость к деловому центру, транспортным остановкам.

Кроме приведенных классификаций объектов недвижимости можно встретить и другие типологические характеристики недвижимости по иным признакам.

Гражданский кодекс РФ (ст. 130) дает следующее понятие недвижимости. Недвижимое имущество (недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В ст. 130 ГК РФ определены критерии отнесения вещей как объектов гражданских прав к недвижимому имуществу:

- прочная связь с землей (недвижимость по природе);
- невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению;
- прямое указание в законе (недвижимость в силу закона).

Исходя из данных критериев в качестве основных (родовых) признаков недвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно выделить:

а) индивидуальную определенность - объекты недвижимости материальны и функционируют в натурально-вещественной форме и стоимостной форме. Ссылка в ст. 131 ГК РФ на необходимость государственной регистрации прав на недвижимость позволяет выделить еще один признак недвижимости;
б) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;
в) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости).

Это один из наиболее дискуссионных вопросов. Можно выделить две основополагающие позиции. Первую четко формулирует Козырь О.М., указывая на то, что недвижимое имущество, упомянутое в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактическое. Обосновывает она это тем, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация».

Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта гражданского оборота. Для того чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте, необходимо, чтобы возникло право собственности. В свою очередь, для этого необходима государственная регистрация права собственности. Похожие взгляды высказывает и Чубаров В.В., который пишет, что «вещь в понимании ст. 128 ГК и недвижимость в понимании ст. 130 ГК - в конечном итоге понятия юридические».

Свою позицию он обосновывает тем, что после признания в ГК РФ объектов незавершенного строительства недвижимостью соответствующие изменения одновременно были внесены в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который предусмотрел процедуру государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимую вещь.

Иную позицию высказывает Витрянский В.В.

По его мнению, для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости.

Его взгляды разделяет Гонгало Б.М., который пишет, что «недвижимая вещь - понятие фактическое, а не юридическое». В связи с этим он предлагает пересмотреть распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений и т. п., до момента государственной регистрации этих объектов. Как указывает автор, «то обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью».

- отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением. Речь, в частности, идет о таких видах недвижимости, как земельные участки, жилые помещения и др.;
- в отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с ним, определяющие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость.

Представляется, что все точки зрения имеют право на существование. Однако все-таки необходимо исходить из тех признаков недвижимости, которые даны в законодательстве.

Так, в понятии о недвижимости, приведенной в ст. 130 части первой ГК РФ, нигде законодатель не называет, например, наличие государственной регистрации прав на вещь в качестве признака недвижимости. Можно только ставить вопрос об изменении действующего законодательства и о введении в качестве дополнительного признака недвижимости наличие государственной регистрации вещных прав на нее.

Однако до введения подобных изменений необходимо руководствоваться только критериями ст. 130 ГК. В соответствии с критериями, установленными в ст. 130 ГК РФ, все недвижимые вещи подразделены на три вида:

1) объекты, являющиеся недвижимостью в силу своей объективной природы (первая группа);
2) объекты, характеризуемые прочной связью с землей, до степени невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (вторая группа);
3) объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона (третья группа).

К первой группе - недвижимость «по природе» относятся:

1) участки земли;
2) участки недр;
3) обособленные водные объекты.

Вторая группа объектов недвижимости - объекты прочно связанные с землей:

1) здания;
2) сооружения;
3) леса;
4) многолетние насаждения;
5) нежилые и жилые помещения;
6) объекты незавершенного строительства;
7) иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Третья группа - объекты, признанные в качестве недвижимости, законом:

1) воздушны, морские суда и суда внутреннего плавания;
2) космические объекты;
3) общее имущество многоквартирного дома;
4) предприятия как имущественные комплексы.

Перечень объектов недвижимости приведен в приложении 1.

Понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» достаточно часто встречаются нам в повседневной жизни. И вроде бы всем понятно, что они обозначают. Тем не менее, важно составить грамотное, правильно обоснованное представление о том, что представляет собой недвижимость в правовом смысле этого слова.
Гражданский кодекс РФ указывает, что имущество граждан может быть движимым и недвижимым. В основе этого разделения лежит, во-первых, признак связи с землей, проще говоря, способность к перемещению без нарушения целостности предмета. Кроме того, законодательство причисляет к недвижимости также и другие объекты (например, космические летательные аппараты), но это причисление основано на уникальности и важности таких объектов. Признак неразрывной связи с землей в данном случае не используется.
Недвижимые объекты обладают рядом индивидуализированных признаков и всегда отличаются друг от друга:
1. Недвижимость, как правило, представляет особую ценность для своих хозяев (в первую очередь, по причине ее высокой по сравнению с другими предметами стоимости).
2. По закону к недвижимости относятся так называемые объекты естественного происхождения и объекты, неразрывно связанные с землей. Под объектами естественного происхождения понимаются природные объекты, поскольку их возникновение не связано с деятельностью человека. Сюда входят, например, водные объекты (озера, пруды), лесные объекты (леса), участки земли. К объектам, неразрывно связанным с землей, относятся здания, строения (в том числе и незавершенные строения), жилые дома, другие объекты строительства. Их отделение от земельного участка, на котором они располагаются, невозможно без нарушения их целостности и предназначения. В случае же, если они все же будут отделены от земельного участка, такие объекты становятся движимым имуществом.
Важность и значимость недвижимого имущества для его владельцев и для государства обусловили существование особенного правового регулирования вопросов, связанных с недвижимостью. Законодательство содержит множество предписаний о порядке использования недвижимого имущества, правилах его приобретения и продажи. Наконец, многие объекты недвижимости закреплены в государственной или муниципальной собственности и не могут быть приобретены гражданами. Это правило обусловлено значимостью таких объектов для экономики и экологии нашего государства.
В чем же основные особенности недвижимого имущества с позиции законодателя?
Гражданский кодекс РФ закрепляет, что:
1. Право собственности, другие права на имущество (например, аренда), их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации.
Это означает, что права на недвижимость, а также основания перехода прав на недвижимость, факт возникновения, прекращения прав на имущество должны быть обязательно зарегистрированы в установленном законом порядке.
Факт государственной регистрации имеет огромное значение. Важно запомнить, что если права на недвижимость не зарегистрированы, это означает, что самих прав как бы и нет. Если не зарегистрирован договор о, например, продаже недвижимого имущества, то такой договор не вступит в силу, то есть правовых последствий иметь не будет. Вступление в силу договоров, связанных с переходом прав на недвижимость, строго зависит от наличия факта государственной регистрации. Договоры вступают в силу только с момента государственной регистрации.
Согласно закону, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который должен содержать информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения об обладателях прав. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.
2. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает только в том случае, если созданный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке.
Регистрации подлежат не только права на недвижимость, но и сами недвижимые вещи (объекты). Если недвижимый объект не зарегистрирован, то хозяин не может оформить на него право собственности.
3. Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и более.длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество. Это означает, что если у имущества нет хозяина, гражданин, добросовестно и открыто владеющий и пользующийся этим имуществом на протяжении определенного количества времени, приобретает право признать за собой право собственности на это имущество. Признание права собственности осуществляется судом.
Законодательством установлено, что срок приобретательной давности для движимого имущества составляет пять лет, а для недвижимого имущества - пятнадцать лет.
4. Установлены специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость.
Например, при залоге недвижимости (ипотеке) залогу по тому же договору подлежит и земельный участок, на котором эта недвижимость находится, или часть земельного участка, необходимая для использования этого объекта недвижимости.
При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности (права аренды) на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях.

Еще по теме 1.2. Понятие и признаки недвижимости:

Вопрос_62. Продажа недвижимости: понятие, виды и признаки договора; недвижимость как объект договора; объект и субъекты (права и обязанности, ответственность); форма и государственная регистрация; значение отдельных сроков в договоре

Недвижимость – это объекты, включающие земельный участок в качестве основы, а также строения, прочно связанные с участком, перемещение которых без ущерба их применению невозможно.

Законодательство РФ относит к недвижимости имущество и движимые объекты (суда морские, воздушные и др.) по признаку целесообразности действия на них правового режима, а не по родовым признакам. Содержанию недвижимости свойственна совокупность признаков кроме материально — вещественной стороны. Различают понятие недвижимости как физического объекта и как объекта социальных, правовых отношений.

Недвижимое имущество является одновременно:

Объектом физическим, недвижимость характеризуется местоположением, размером, средой окружения, физическими характеристиками.

Объектом отношений в экономике, недвижимость выступает товаром с параметрами полезности, доходности, цены, стоимости, ликвидности.

Объектом правовых отношений, недвижимость характеризуется качеством прав (собственности, иных вещественных прав).

Все качественные параметры объекта оказывают влияние на его стоимость при оценке недвижимости .

Следует отметить, что земля как недвижимое имущество является объектом социальных отношений. Земля является местом жизни людей, источником благ, ресурсом природы.
Существует несколько концепций, характеризующих понятие недвижимости:

Географическая концепция отражает технические параметры объектов: материал и размеры зданий, климат, местоположение, плодородие почв, окружающую среду и т.д. Объекты испытывают воздействие внешней среды, что вызывает изменение потребительских свойств и функциональной полезности объекта. Состояние объекта учитывается при оценке стоимости недвижимости с целью совершения сделок.
Экономическая концепция трактует недвижимость как объект для инвестиций, а также инструмент создания дохода. Экономические составляющие имущества (цена, стоимость) образованы из полезности имущества. Процесс налогообложения имущества позволяет формировать муниципальные бюджеты, выполнять социальные проекты.

В юридическом смысле недвижимость трактуется как комплекс прав, определяемых государством. Частная собственность может быть неделимой или частичной (совместное имущество). В России частным лицам законодательно гарантировано право свободного распоряжения собственностью. Но в случаях наличия противоречий интересов частной собственности и общественных интересов, частная собственность перестает действовать как частное право. Происходит изъятие земельного участка у частных лиц для государственных нужд вместе со зданиями, расположенными на нем. Действуют и иные формы регулирования владения государством пользования объектами: строительные ограничения, зонирование, охрана окружающей среды и т.д.

Социальная функция недвижимого имущества заключается в удовлетворении потребностей людей (физиологических, интеллектуальных, психологических).

В общем понимании недвижимость включает:

Земельный участок;
Объекты под земельным участком (в проекции к центру земли);
Объекты над земельным участком (здания, вода, деревья и др.).

Родовые признаки отличия недвижимого имущества.
Каждый объект имеет родовые признаки, отличающие эти объекты от движимых вещей:

Неподвижность;
Неразрывная связь с землей;
Функционирование в стоимостной и натурально – вещественной форме;
Сохранение натуральной формы в период эксплуатации;
Долговечность использования;
Пользование объектами имеет общественное значение.

Недвижимости присущи и видовые (частные) признаки – это технические параметры (месторасположение, состояние, назначение).

Комплексное влияние совокупности параметров, характеризующих объект, влияют на стоимость объекта на рынке, определяемую специалистом оценочной компании в процессе оценки имущества.

Таким образом, недвижимое имущество – важнейшая составляющая развития экономики.

(Пока оценок нет)